存量房貸利率定價基準要改了 明年8月31日前轉成LPR或固定利率

2019-12-30 10:58  来源:信息时报  作者:  我说两句(加入討論)

12月28日,央行官網發佈了關於存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告。自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換爲以LPR爲定價基準加點形成。也可轉換成固定利率。基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

定價基準只能轉換一次

據央行公告,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR(貸款市場報價利率)定價。存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

但需要特別留意的是,定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。此外,金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價週期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短爲一年。

存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3~8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響。

存量房貸利率如何轉換爲LPR?

據瞭解,目前大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期爲1年且重定價日爲每年1月1日。舉例來說,若購房者A的商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限爲8年,原合同約定的利率爲5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率爲4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR爲4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價週期仍爲1年,重定價日仍爲每年1月1日,那麼加點幅度應爲0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整爲2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。

如存量浮動利率貸款轉換爲固定利率,轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

轉換時房貸利率沒有變化

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲,此次央行對於LPR政策積極進行優化和調整,尤其是針對存量貸款的定價機制進行了調整,這對於存量貸款市場或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意,這種影響是計算方式的變化,但利率本身不會變,或者說不會過多影響購房者的月供水平。

新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼指出,實施存量浮動利率貸款定價基準轉換,使LPR全面成爲貸款定價的基準,有助於更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用。

交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示,購房貸款定價方式的切換對於存量住房貸款在2020年無影響,但長期來看居民購房貸款利息支出是增是減將取決於LPR的長期變化趨勢。由於購房貸款重定價週期最短爲1年,利息支出負擔降低的福利,最快可能要2021年1月才能實質性出現,並且前提條件是2020年12月5年期LPR報價在當前基礎上進一步下行。
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