南沙:共有產權住房可貸款 滿8年可申請上市交易

2019-10-29 09:56  来源:澎湃新闻  作者:记者 刘畅 实习生 赵雅琨  我说两句(加入討論)

10月24日,廣東省廣州市南沙區政府官網正式發佈《廣州南沙新區試點共有產權住房管理實施細則》,購房人的產權份額按照擬實際出資額佔所購買共有產權住房評估價格的比例確定,原則上購房人產權份額應超過50%,但不得高於80%。共有產權住房可以貸款,不同的家庭根據自己的支付能力確定,所佔產權份額可以不同。

在購房人自核準產權登記之日起滿8年的共有產權住房,購房人可按有關規定向南沙區住房城鄉建設局提交上市流轉申請,通過申請後,按購買時的價格補繳政府持有份額的價款。

同時,《實施細則》規定,購房人還貸違約,受委託的南沙區屬國有企業將按購房合同約定對購房人份額進行回購。若購房人轉租,南沙區住房城鄉建設局將追繳其非法所得,甚至責令其騰退住房。《實施細則》自印發之日起實施,有效期至2021年11月5日止。

廣州市南沙區政府曾於2018年11月發佈廣州市首個共有產權住房方面的規範性文件,即《廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法(暫行)》,並於同年選定了南沙城投公司的首築花園作爲區內首個共有產權住房試點項目。此次,《實施細則》由南沙區住房城鄉建設局牽頭草擬,是作爲已頒佈的《管理辦法》的配套文件。


一房一價

《實施細則》所稱的共有產權住房,是指政府提供政策支持,由開發建設單位按照有關標準開發建設,向符合條件人羣提供,銷售均價低於同地段、同品質商品住房價格水平,並限定使用和處置權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性住房。
《實施細則》規定,共有產權住房銷售價格以第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點的市場情況進行評估,按照低於銷售時點同地段、同品質普通商品住房價格的原則,綜合房屋的樓層、朝向、面積、景觀等因素設定“一房一價”,並在銷售前按程序報區住房城鄉建設局備案。剩餘房源再次銷售時,需要根據銷售時點的市場價格情況重新確定銷售價格。
《實施細則》對產權份額進行了說明,購房人的產權份額是按照擬實際出資額(含抵押貸款本金部分)佔所購買共有產權住房評估價格的比例確定,原則上購房人產權份額應超過50%,但不得高於80%。這一比例應該在簽訂認購書時就要定下來,也就是說,同一個樓盤,不同的家庭所佔產權份額可以是不同的,購房人可以根據自己的支付能力確定購買的產權份額。共有產權房的政府產權份額是由區住房城鄉建設局委託的區屬國有企業作爲代持機構持有。
《實施細則》明確,購房人可以按照相關規定申請住房公積金、商業銀行貸款等購房貸款。貸款機構、開發建設單位、購房人和受委託的區屬國有企業4方簽訂房產按揭合同,貸款機構向開發建設單位支付抵押份額房款,購房人按照抵押貸款合同約定還貸。
受委託的區屬國有企業向按揭銀行作出回購承諾,當出現購房人還貸違約,受委託的區屬國有企業將按購房合同約定對購房人份額進行回購,繼而向銀行履行相應還款義務。


上市流轉申請通過後,按購買時的價格補繳政府持有份額的價款

值得注意的是,在廣州市南沙區,共有產權住房上市流轉的限制時間有兩個。
第一條時間線是5年。在購房人自核準產權登記之日起未滿5年的,不允許上市退出,由於種種原因確實需要退出或者被騰退的,由受委託的區屬國有企業回購購房人的產權份額。在購房人自核準產權登記之日起滿5年但未滿8年的,可以採用內循環的方式(即轉讓給其他同樣符合共有產權住房購買條件的家庭)實現流轉退出,保留共有產權住房的性質。
第二條時間線是8年,在購房人自核準產權登記之日起滿8年的,購房人可以採用外循環的方式,按《實施細則》外循環流轉有關規定,向區住房城鄉建設局提交上市申請,改變住房原本的共有產權性質,轉變爲商品住房。
《實施細則》明確,購房人需先獲得受委託的區屬國有企業作出的不予優先購買的書面決定後,方可與新購房人協商一致簽訂合同。二者需在期限內一次性向指定的賬戶繳納政府產權份額價款。
補繳價款=申請購買政府產權份額時點房源項目交易價格×住房建築面積×政府產權份額。
價款繳清後,轉讓人和受讓人持已繳清政府產權份額價款的書面證明到區不動產登記中心辦理不動產轉移登記,並將共有產權住房變更爲商品住房。
如果購房人轉讓的價格明顯偏低(低於同類住房市場價格80%),則受委託的區屬國有企業將行使優先購買權,按所報轉讓價格購買原購房人的產權份額。


房產中介不得代理共有產權住房出售出租等業務

《實施細則》明確,南沙區共有產權住房的供應對象主要分爲兩類,“對象一”即面向該區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭供應的共有產權保障性住房,“對象二”即面向區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年供應的共有產權人才住房。
緊缺型人才和港澳青年在申請中需要提供的材料有所不同。
身份證明材料方面,緊缺型人才需提供申請人的身份證及戶口本(複印件,現場覈驗原件),港澳青年則需提供申請人的港澳居民來往內地通行證(複印件,現場覈驗原件);同時,緊缺型人才可根據實際情況選擇提供學歷與學位證明、職業資格證書或相關職業資格證明文件、執業資格證書或專業技術資格證書中的一項材料,而港澳青年僅需提供學位證明即可;此外,緊缺型人才還需提供勞動合同或相關建立勞動關係的證明文件,以及社保繳費證明材料或個人所得稅繳納記錄,而港澳青年需提供在本區內有效的工作/學習/居留證明材料。
《實施細則》規定,購房人違反約定私自出租房屋的,區住房城鄉建設局應責令其停止出租行爲,並追繳歸屬非法所得;違規破壞性使用房屋,造成房屋損壞,影響自身及鄰里住用安全的,區住房城鄉建設局應責令其出資修繕房屋,恢復使用條件,確保住用安全,情節嚴重的,追究其法律責任。
拒不改正,或改正措施不得力的,區住房城鄉建設局可責令其騰退住房,禁止其10年內再次申請本區各類保障性住房和政策性住房,情節嚴重的,追究法律責任。
此外,房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。違規開展業務的,由區住房城鄉建設局責令限期改正,對房地產經紀人員處1萬元以下罰款;對房地產經紀機構,取消網上備案資格,處3萬元以下罰款,情節嚴重或者造成惡劣影響的,追究相關法律責任。
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